Obcokrajowcy na polskim rynku nieruchomości – skala zjawiska

Polska od lat przyciąga coraz większą liczbę cudzoziemców – zarówno pracowników z Ukrainy, Białorusi czy Gruzji, jak i przedstawicieli zachodnich korporacji osiedlających się w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie. Według danych Urzędu do Spraw Cudzoziemców, na początku 2026 roku w Polsce legalnie przebywało ponad 1,5 miliona obcokrajowców, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z rokiem 2020. Ta liczba ma bezpośrednie przełożenie na rynek mieszkaniowy – zarówno w kontekście wynajmu krótko- i długoterminowego, jak i zakupu nieruchomości.

Warto podkreślić, że cudzoziemcy nie są jednorodną grupą. Ich wpływ na rynek mieszkaniowy zależy od statusu ekonomicznego, kraju pochodzenia, celu pobytu oraz preferencji lokalowych. Pracownicy z Ukrainy czy Mołdawii zazwyczaj poszukują niedrogich mieszkań na wynajem w dzielnicach z dobrą komunikacją miejską. Z kolei menadżerowie z Europy Zachodniej, USA czy Azji Wschodniej chętnie wynajmują lub kupują luksusowe apartamenty w prestiżowych lokalizacjach.

Wynajem: największy wpływ na ceny w segmencie popularnym

Najbardziej odczuwalny wpływ cudzoziemców na rynek nieruchomości w Polsce widoczny jest w segmencie najmu. Miasta takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto czy Łódź odnotowują systematyczny wzrost popytu na mieszkania na wynajem, a cudzoziemcy stanowią w niektórych przypadkach nawet 20–30% najemców. Tak wysoki udział przekłada się bezpośrednio na presję cenową, szczególnie w segmencie lokali o powierzchni od 30 do 60 metrów kwadratowych.

Analitycy rynku wskazują, że w dzielnicach z dużą koncentracją obcokrajowców – jak warszawska Praga-Północ, wrocławski Krzyki czy krakowski Kazimierz – czynsze wzrosły w ostatnich trzech latach o od 15 do nawet 35%. Część z tych wzrostów wynika z ogólnego trendu inflacyjnego i rosnących kosztów utrzymania nieruchomości, jednak zwiększony popyt ze strony cudzoziemców bez wątpienia stanowi istotny czynnik cenotwórczy.

Szczególnie dynamicznie rozwijają się tzw. co-livingi oraz mieszkania umeblowane z krótszymi umowami najmu – produkty dedykowane właśnie obcokrajowcom, którzy często nie wiedzą, jak długo pozostaną w Polsce. Taka forma mieszkania przyciąga pracowników delegowanych, studentów zagranicznych oraz uchodźców ekonomicznych, którzy cenią sobie elastyczność i brak konieczności inwestowania w wyposażenie.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemców – kto kupuje i gdzie?

Obcokrajowcy coraz śmielej wchodzą również na rynek zakupu mieszkań w Polsce. Chociaż obywatele Unii Europejskiej mogą nabywać nieruchomości na takich samych zasadach co Polacy, to osoby spoza UE muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych. Wyjątek stanowią mieszkania – te mogą być kupowane bez zezwolenia przez cudzoziemców z dowolnego kraju, co otwiera rynek na szeroką grupę nabywców.

Dane z ksiąg wieczystych oraz raporty agencji nieruchomości wskazują, że wśród zagranicznych nabywców dominują:

  • Ukraińcy – najliczniejsza grupa, kupująca głównie mieszkania o średnim standardzie w Warszawie, Wrocławiu i Rzeszowie;
  • Niemcy i Holendrzy – zainteresowani inwestycjami w nieruchomości wakacyjne na Pomorzu oraz kamienicami w centrach miast;
  • Obywatele krajów azjatyckich – przede wszystkim Chińczycy i Hindusi związani z sektorem IT, kupujący luksusowe apartamenty;
  • Izraelczycy i diaspora żydowska – tradycyjnie aktywni na krakowskim rynku nieruchomości;
  • Obywatele USA i Wielkiej Brytanii – menadżerowie korporacyjni wybierający prestiżowe adresy w Warszawie.

Szacuje się, że w 2025 roku cudzoziemcy byli stroną kupującą w około 5–7% wszystkich transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach. W samej Warszawie odsetek ten mógł być wyższy i sięgać nawet 10% w wybranych inwestycjach.

Efekt „Ukrainizacji" polskiego rynku mieszkaniowego

Bez wątpienia największym czynnikiem demograficznym wpływającym na polski rynek nieruchomości w ostatnich latach jest masowy napływ obywateli Ukrainy – zarówno uchodźców wojennych, jak i migrantów ekonomicznych. Szacuje się, że w Polsce przebywa od 800 tysięcy do ponad miliona obywateli Ukrainy, z czego znaczna część zamierza osiedlić się tutaj na stałe lub co najmniej na kilka lat.

Wpływ tej grupy na rynek nieruchomości jest złożony. Z jednej strony Ukraińcy generują ogromny popyt na mieszkania na wynajem, przyczyniając się do wzrostu czynszów w segmencie popularnym. Z drugiej strony, rosnąca stabilność ekonomiczna części z nich sprawia, że coraz więcej Ukraińców decyduje się na zakup nieruchomości – traktując to jako formę oszczędzania lub inwestycji w bezpieczną przyszłość.

Zjawisko to jest szczególnie widoczne w Rzeszowie, Lublinie i Wrocławiu – miastach tradycyjnie preferowanych przez obywateli Ukrainy ze względu na odległość geograficzną i istniejące społeczności. W Rzeszowie szacuje się, że Ukraińcy odpowiadają za nawet 15% transakcji zakupu mieszkań, co ma wyraźne przełożenie na lokalny rynek cenowy.

Ceny mieszkań – ile tak naprawdę windują cudzoziemcy?

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Eksperci rynku nieruchomości są zgodni, że obecność cudzoziemców jest jednym z wielu czynników wpływających na ceny, ale rzadko kiedy decydującym. W polskich realiach ceny nieruchomości determinowane są przede wszystkim przez:

  • podaż nowych mieszkań w stosunku do popytu;
  • koszty budowy i ceny materiałów budowlanych;
  • dostępność i koszty kredytów hipotecznych;
  • politykę monetarną Narodowego Banku Polskiego;
  • inwestycje funduszy instytucjonalnych i deweloperów;
  • demografię – starzenie się społeczeństwa i migrację wewnętrzną.

Cudzoziemcy wpływają na ceny przede wszystkim pośrednio – przez zwiększenie popytu na wynajem, co skłania inwestorów indywidualnych do zakupu kolejnych mieszkań na wynajem, a to z kolei napędza rynek sprzedaży. Bezpośredni wpływ na ceny sprzedaży jest zauważalny głównie w niszowych segmentach: luksusowych apartamentów w centrach miast oraz mieszkań przy uczelniach, gdzie studenci zagraniczni stanowią istotny odsetek najemców.

Według szacunków analityków firmy REAS oraz JLL Polska, obecność cudzoziemców mogła w latach 2023–2025 przyczynić się do wzrostu cen w segmencie wynajmu o dodatkowe 5–8 punktów procentowych ponad trendy wynikające z inflacji i rosnących kosztów eksploatacji. W segmencie sprzedaży wpływ ten jest szacowany znacznie skromniej – na poziomie 1–3% powyżej wzrostów wynikających z innych czynników.

Studenci zagraniczni a rynek akademicki

Polska staje się coraz popularniejszym kierunkiem dla studentów zagranicznych, szczególnie z Azji Południowej, Afryki i krajów byłego ZSRR. Uczelnie takie jak Uniwersytet Jagielloński, Politechnika Wrocławska czy Szkoła Główna Handlowa w Warszawie notują rekordowe liczby zagranicznych studentów.

Ta grupa ma szczególny wpływ na rynek najmu w okolicach kampusów akademickich. W Krakowie, Wrocławiu i Warszawie właściciele mieszkań w pobliżu uczelni coraz częściej nastawiają się na studentów zagranicznych, którzy – dysponując stypendiami lub wsparciem rodziców – gotowi są płacić wyższe stawki niż ich polscy rówieśnicy. Przekłada się to na segmentację rynku i wzrost cen najmu w określonych lokalizacjach.

Kontrowersje i debata społeczna

Temat wpływu cudzoziemców na ceny mieszkań budzi w Polsce coraz żywsze dyskusje społeczne. Część komentatorów, powołując się na przykłady z Berlina, Londynu czy Amsterdamu, ostrzega przed scenariuszem, w którym napływ zamożnych obcokrajowców doprowadzi do gentryfikacji dzielnic i wykluczenia lokalnej społeczności z rynku mieszkaniowego.

Inni eksperci wskazują jednak, że skala zjawiska w Polsce jest na razie znacznie mniejsza niż w zachodnioeuropejskich metropoliach i że głównym problemem polskiego rynku nieruchomości pozostaje zbyt mała podaż mieszkań w stosunku do popytu generowanego przez samych Polaków. Cudzoziemcy są według nich jedynie dodatkowym elementem w skomplikowanej układance.

Warto również zauważyć, że obecność obcokrajowców ma pozytywne efekty ekonomiczne – cudzoziemcy płacą podatki, korzystają z usług lokalnych przedsiębiorstw i tworzą miejsca pracy, co pośrednio poprawia sytuację materialną polskich mieszkańców i może zwiększać ich zdolność kredytową.

Prognozy na przyszłość

Eksperci prognozują, że w nadchodzących latach napływ cudzoziemców do Polski będzie kontynuowany, a jego wpływ na rynek nieruchomości będzie stopniowo rósł. Szczególnie istotne będą trzy czynniki:

  1. Sytuacja na Ukrainie – zakończenie konfliktu lub jego eskalacja będą miały kluczowy wpływ na to, czy Ukraińcy pozostaną w Polsce, czy zdecydują się na powrót do kraju;
  2. Polityka imigracyjna UE – ewentualne zmiany w przepisach dotyczących swobodnego przepływu osób mogą wpłynąć na liczbę obywateli innych krajów UE osiedlających się w Polsce;
  3. Atrakcyjność inwestycyjna Polski – dalszy napływ korporacji i centrów usług wspólnych będzie generował popyt na mieszkania ze strony dobrze zarabiających ekspatów.

Rynek nieruchomości będzie musiał dostosować się do tych zmian. Deweloperzy już teraz dostrzegają potencjał w projektowaniu inwestycji z myślą o zagranicznych klientach – z angielskojęzyczną obsługą, elastycznymi warunkami najmu i bogatym wyposażeniem.

Podsumowanie

Wpływ cudzoziemców na ceny mieszkań w polskich miastach jest realny, ale nie powinien być przeceniany ani demonizowany. Obcokrajowcy stanowią ważny, dynamicznie rosnący segment rynku nieruchomości, który wpływa zarówno na popyt, jak i na strukturę oferty mieszkaniowej. Ich obecność jest jednym z wielu czynników kształtujących ceny – obok kosztów budowy, polityki kredytowej czy popytu wewnętrznego. Kluczem do zrównoważonego rynku mieszkaniowego pozostaje zwiększenie podaży nowych mieszkań oraz mądra polityka miejska uwzględniająca różnorodność potrzeb wszystkich mieszkańców polskich miast – zarówno obywateli polskich, jak i coraz liczniejszych cudzoziemców.