Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – wymagane zezwolenia

Polski rynek nieruchomości od lat przyciąga zagranicznych inwestorów i kupujących. Rosnąca liczba obcokrajowców osiedlających się w Polsce, a także dynamiczny rozwój rynku inwestycyjnego, sprawiają, że temat nabywania nieruchomości przez cudzoziemców staje się coraz bardziej aktualny. Jednak polska ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nakłada na obcokrajowców szereg obowiązków, których niedopełnienie może skutkować nieważnością transakcji.

Podstawa prawna – ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Zasadniczym aktem prawnym regulującym tę kwestię jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278 z późn. zm.). Mimo swojego historycznego rodowodu, ustawa ta wciąż obowiązuje i stanowi fundament polskiego systemu kontroli obrotu nieruchomościami z udziałem podmiotów zagranicznych. Na przestrzeni lat była wielokrotnie nowelizowana, m.in. w związku z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku.

Ustawa definiuje cudzoziemca jako:

• osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego,
• osobę prawną mającą siedzibę za granicą,
• nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych powyżej, mającą siedzibę za granicą,
• osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej, mającą siedzibę w Polsce, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców.

Ogólna zasada – zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

Podstawową zasadą wynikającą z ustawy jest to, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać m.in.:

• dane wnioskodawcy (imię, nazwisko lub nazwa, obywatelstwo lub kraj siedziby),
• oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem transakcji,
• oznaczenie zbywcy nieruchomości,
• określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
• informacje o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku, w tym dokumenty potwierdzające więzi wnioskodawcy z Polską.

Wyłączenia od obowiązku uzyskania zezwolenia

Ustawa przewiduje szereg istotnych wyjątków, które zwalniają określone grupy cudzoziemców z obowiązku uzyskiwania zezwolenia. Mają one szczególne znaczenie praktyczne, gdyż dotyczą dużej części obcokrajowców zainteresowanych polskim rynkiem nieruchomości.

1. Obywatele i przedsiębiorcy z państw EOG i Szwajcarii

Najszersze wyłączenie dotyczy obywateli i przedsiębiorców z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), a więc krajów Unii Europejskiej oraz Islandii, Liechtensteinu i Norwegii, a także Szwajcarii. Co do zasady, podmioty te nie potrzebują zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce.

Wyjątek stanowią jednak dwie kategorie nieruchomości, dla których nawet obywatele UE/EOG przez pewien czas musieli uzyskiwać zezwolenie:

• Nieruchomości rolne i leśne – przez 12 lat od przystąpienia Polski do UE (tj. do 1 maja 2016 r.) obywatele EOG musieli uzyskiwać zezwolenie na nabycie gruntów rolnych i leśnych. Po upływie tego okresu ochronnego, obywatele EOG nabywają te nieruchomości bez zezwolenia, choć zakup gruntów rolnych podlega odrębnym regulacjom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Nieruchomości w strefach nadgranicznych – przez 2 lata od akcesji obywatele EOG potrzebowali zezwolenia na zakup drugiego domu lub miejsca zamieszkania w strefach nadgranicznych. Okres ten już minął.

2. Cudzoziemcy zamieszkali w Polsce od co najmniej 5 lat

Zezwolenia nie wymaga nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, który przebywa w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE.

3. Nabycie nieruchomości przez małżonka obywatela polskiego

Cudzoziemiec będący małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkały w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE może nabyć nieruchomość bez zezwolenia. Warunkiem jest jednak, że nabywa ją do majątku wspólnego z małżonkiem.

4. Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego

Zezwolenia nie wymaga nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze dziedziczenia ustawowego, jeżeli spadkodawcą jest małżonek, wstępny lub zstępny cudzoziemca, a sam spadkodawca był obywatelem polskim lub posiadał zezwolenie na pobyt w Polsce. Warto jednak pamiętać, że nabycie w drodze testamentu przez osoby niezaliczone do kręgu spadkobierców ustawowych może wymagać uzyskania zezwolenia.

5. Samodzielny lokal mieszkalny

Wyłączeniu z obowiązku uzyskania zezwolenia podlega nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Oznacza to, że większość zakupów mieszkań w Polsce przez cudzoziemców nie wymaga zezwolenia Ministra, pod warunkiem że nie chodzi o zakup domu jednorodzinnego lub gruntu.

6. Lokal użytkowy dla lekarzy

Wyłączeniu podlega też nabycie lokalu użytkowego przez cudzoziemca będącego lekarzem, lekarzem dentystą, pielęgniarką lub położną, a który uzyskał prawo do wykonywania zawodu w Polsce.

Szczególna sytuacja – nabycie akcji i udziałów w spółkach posiadających nieruchomości

Warto zwrócić szczególną uwagę na to, że ustawa reguluje nie tylko bezpośrednie nabycie nieruchomości, ale również nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, która jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości. Jeśli w wyniku takiej transakcji spółka staje się spółką kontrolowaną przez cudzoziemca lub jeśli cudzoziemiec obejmuje udziały pozwalające mu na uzyskanie dominującego wpływu na spółkę, wymagane jest zezwolenie.

Podobna zasada dotyczy sytuacji, gdy istniejąca już spółka kontrolowana przez cudzoziemca nabywa nieruchomość w Polsce. Nawet jeśli formalnie nieruchomość nabywa polska spółka, konieczne może być uzyskanie zezwolenia z uwagi na zagraniczną strukturę właścicielską.

Konsekwencje nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia

Nabycie nieruchomości bez wymaganego zezwolenia jest dotknięte bezwzględną nieważnością. Oznacza to, że taka transakcja nie wywołuje żadnych skutków prawnych – własność nie przechodzi na nabywcę, a wpis w księdze wieczystej, dokonany na podstawie nieważnej umowy, może zostać wykreślony. Skutek ten następuje z mocy samego prawa, bez konieczności wydawania jakichkolwiek orzeczeń przez sąd.

Nieważność transakcji niesie za sobą poważne konsekwencje finansowe – zarówno dla kupującego, który zapłacił cenę, jak i dla sprzedającego, który musi liczyć się z koniecznością jej zwrotu. Dodatkowo, strony mogą ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą względem siebie oraz mogą narazić się na postępowania karne lub administracyjne.

Procedura uzyskania zezwolenia – praktyczne wskazówki

Wniosek o wydanie zezwolenia składa się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA). Postępowanie administracyjne w tej sprawie toczy się na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego. Ministerstwo ma obowiązek zasięgnięcia opinii innych organów, w tym Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Czas oczekiwania na decyzję może wynosić od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od złożoności sprawy. Warto zatem zaplanować ten etap z odpowiednim wyprzedzeniem, szczególnie gdy transakcja jest uzależniona od terminów wynikających z umowy przedwstępnej. Uzyskanie zezwolenia może być także warunkiem zawieszającym w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Nabycie nieruchomości rolnych – dodatkowe ograniczenia

Odrębną kwestią jest nabycie gruntów rolnych w Polsce. Od 2016 roku obowiązuje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która nakłada szereg ograniczeń na nabywców gruntów rolnych – niezależnie od ich obywatelstwa. Nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny, a w przypadku innych podmiotów wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Przepisy te stosuje się łącznie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Podsumowanie

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce jest procesem wymagającym starannego przygotowania prawnego. Kluczowe kwestie, o których należy pamiętać, to:

• Zasadą jest konieczność uzyskania zezwolenia MSWiA, od której istnieją liczne wyjątki.
• Obywatele i przedsiębiorcy z UE/EOG i Szwajcarii w większości przypadków nie potrzebują zezwolenia.
• Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca spoza EOG nie wymaga zezwolenia.
• Zakup domu lub gruntu przez obywatela spoza EOG wymaga co do zasady zezwolenia.
• Transakcja zawarta bez wymaganego zezwolenia jest bezwzględnie nieważna.
• Dodatkowe ograniczenia dotyczą nabycia gruntów rolnych.

Z uwagi na złożoność przepisów i poważne konsekwencje ich naruszenia, każdy cudzoziemiec planujący zakup nieruchomości w Polsce powinien skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Profesjonalne doradztwo pozwoli uniknąć kosztownych błędów i sprawnie przeprowadzić transakcję zgodnie z obowiązującymi przepisami.